Tặng cho đất nhưng không làm hợp đồng và sử dụng ổn định từ năm 1991 đến nay thì có thể được công nhận quyền sử dụng đất không?

Nội dung chính

• Đất chưa được cấp sổ đỏ nhưng nộp tiền thuế sử dụng đất và đứng tên trên bản đồ địa chính từ năm 1991 đến nay thì có được xem là sử dụng ổn định không?
• Tặng cho đất nhưng không làm hợp đồng và sử dụng ổn định từ năm 1991 đến nay thì có thể được công nhận quyền sử dụng đất không?
• Được tặng cho đất mà không làm hợp đồng và chưa được cấp sổ đỏ nhưng sử dụng ổn định từ năm 1991 thì chủ đất có đòi lại đất được không?

Đất chưa được cấp sổ đỏ nhưng nộp tiền thuế sử dụng đất và đứng tên trên bản đồ địa chính từ năm 1991 đến nay thì có được xem là sử dụng ổn định không?

Tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

"1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất."

Theo thông tin anh cung cấp, năm 1991 gia đình đã được ông nội tặng cho diện tích đất 432m2 nhưng không có hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, gia đình đã kê khai sử dụng đất từ thời điểm năm 1991 và đến năm 1992 đã được đo đạc, đứng tên trên bản đồ địa chính và nộp thuế sử dụng đất từ đó đến nay.

Căn cứ theo quy định trên, biên lai nộp thuế của gia đình từ năm 1991 đến nay và bản đồ địa chính năm 1992 là những căn cứ sử dụng đất ổn định của gia đình.

Công nhận quyền sử dụng đất

Tặng cho đất nhưng không làm hợp đồng và sử dụng ổn định từ năm 1991 đến nay thì có thể được công nhận quyền sử dụng đất không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã"

Việc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật cần được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Vì vậy, giữa ông nội và bố mẹ chỉ tặng cho quyền sử dụng đất bằng lời nói là chưa phù hợp với quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và có thể bị tuyên bố giao dịch tặng cho vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Tuy nhiên, gia đình anh đã sử dụng liên tục, công khai và thực hiện các nghĩa vụ về thuế của người sử dụng đất, đồng thời, gia đình đã xây nhà, trồng cây, sinh sống ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất thì có thể chứng minh việc tặng cho quyền sử dụng đất đã được thực hiện xong. Khi đó, có căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất cho gia đình anh.

Được tặng cho đất mà không làm hợp đồng và chưa được cấp sổ đỏ nhưng sử dụng ổn định từ năm 1991 thì chủ đất có đòi lại đất được không?

Nếu ông nội chứng minh trước đây không tặng cho quyền sử dụng đất mà chỉ cho mượn để bố mẹ anh sử dụng hoặc chứng minh tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện nhưng gia đình anh vi phạm điều kiện đó thì có thể đòi lại đất. Tuy nhiên, như chúng tôi đã phân tích ở trên, gia đình anh đã sử dụng ổn định, liên tục, công khai và có nhiều người biết về việc gia đình được ông bà tặng cho quyền sử dụng đất. Đồng thời, gia đình đã kê khai quyền sử dụng đất, được đo đạc lập bản đồ địa chính và nộp thuế sử dụng đất đầy đủ. Vậy nên, gia đình anh vẫn có thể được công nhận quyền sử dụng đất dù không có hợp đồng tặng cho.

Nếu gia đình không thể tự thỏa thuận, hòa giải về vấn đề tranh chấp đất đai, bố mẹ của anh có thể nộp đơn đề nghị UBND cấp xã hòa giải hoặc nộp đơn khởi kiện tại Tòa án để công nhận quyền sử dụng đất.

Tải về mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mới nhất 2023: Tại Đây