Sàn giao dịch bất động sản là gì? Doanh nghiệp nước ngoài mở sàn giao dịch bất động sản có cần vốn pháp định không?

Nội dung chính

• Sàn giao dịch bất động sản được quy định như thế nào?
• Doanh nghiệp nước ngoài kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản được không?
• Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thực hiện những hoạt động nào?

Sàn giao dịch bất động sản được quy định như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Và tại khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về sàn giao dịch bất động sản như sau:

Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Căn cứ các quy định trên, ta thấy, sàn giao dịch bất động sản là một trong các hình thức hoạt động kinh doanh bất động sản và là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Doanh nghiệp nước ngoài kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản được không?

Doanh nghiệp nước ngoài kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản được không?

Vì hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cũng thuộc hình thức kinh doanh bất động sản do đó khi thực hiện hoạt động này, tổ chức, cá nhân phải đáp ứng điều kiện đối với kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP như sau:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

+ Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

+ Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

+ Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Đồng thời phải đáp ứng điều kiện đối với kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản được quy định tại khoản 6 Điều 2 Thông tư 28/2016/TT-BXD như sau:

- Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản (viết tắt là sàn) phải đáp ứng đủ Điều kiện theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể:

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.

+ Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

+ Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

- Sau khi thành lập sàn, đơn vị thành lập sàn cung cấp các thông tin của sàn đến Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi sàn hoạt động hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản. Các Sở Xây dựng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có trách nhiệm đăng tải công khai các thông tin của sàn do đơn vị thành lập sàn cung cấp trên Cổng thông tin điện tử của đơn vị mình để phục vụ công tác quản lý.

- Nội dung thông tin cung cấp để đăng tải bao gồm:

+ Tên doanh nghiệp thành lập sàn; họ và tên người đại diện theo pháp Luật của doanh nghiệp; địa chỉ liên lạc của doanh nghiệp;

+ Tên sàn; ngày thành lập sàn; địa điểm của sàn; số điện thoại liên lạc của sàn; họ và tên người quản lý Điều hành sàn.

- Khi có thay đổi một trong các thông tin quy định tại Khoản 3 Điều này hoặc khi sàn chấm dứt hoạt động hoặc khi bị giải thể, phá sản, đơn vị thành lập sàn có trách nhiệm thông báo đến cơ quan đăng tải thông tin quy định tại Khoản 2 Điều này để Điều chỉnh hoặc xóa thông tin.

Căn cứ các quy định trên, ta thấy doanh nghiệp nước ngoài được phép thực hiện kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khi thỏa mãn các điều kiện theo quy định và trong số các điều kiện đã nêu có trường hợp quy định về tỷ lệ sở hữu vốn của chủ đầu tư đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

Như vậy, doanh nghiệp nước ngoài khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cần lưu ý những nội dung này.

Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thực hiện những hoạt động nào?

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thực hiện các hoạt động quy định tại Điều 26 Thông tư 11/2015/TT-BXD, như sau:

- Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

- Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

- Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng. Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng.

- Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng.

- Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 71, 72 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

- Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm lập báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn (theo mẫu tại Phụ lục 13 của Thông tư này). Báo cáo được gửi trước ngày 05 của tháng sau về Sở Xây dựng địa phương và Bộ Xây dựng.

- Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về Phòng chống rửa tiền.

Như vậy, kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cũng là một hình thức kinh doanh bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp nước ngoài có thể thực hiện hoạt động này nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của phấp luật. Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp cần lưu ý đến nội dung hoạt động của sàn được quy định tại Điều 26 Thông tư 11/2015/TT-BXD.