Hao mòn vật lý là gì? Hướng dẫn xác định giá trị hao mòn vật lý? Giá trị hao mòn vật lý được xác định khi nào?

Nội dung chính

• Hao mòn vật lý là gì?
• Hướng dẫn xác định giá trị hao mòn vật lý?
• Giá trị hao mòn vật lý được xác định trước hay sau khi xác định hao mòn ngoại biên?

Hao mòn vật lý là gì?

Căn cứ theo Điều 3 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

2. Hao mòn vật lý là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, gây ra bởi tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường.

3. Hao mòn chức năng là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do sử dụng tài sản này không mang lại hiệu quả như sử dụng tài sản thay thế.

...

Như vậy, hao mòn vật lý là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, gây ra bởi tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường.

Hao mòn vật lý là gì? Hướng dẫn xác định giá trị hao mòn vật lý? Giá trị hao mòn vật lý được xác định khi nào? (hình từ internet)

Hướng dẫn xác định giá trị hao mòn vật lý?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 12 Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định về cách xác định giá trị hao mòn vật lý.

Theo đó, xác định giá trị hao mòn vật lý được thực hiện theo hướng dẫn sau:

Cách 1: Đối với hao mòn vật lý có thể khắc phục được, giá trị hao mòn vật lý được ước tính qua chi phí để khắc phục, sửa chữa những hư hỏng hoặc lỗi thời của tài sản (chi phí này bao gồm tổng các chi phí như chi phí mua các bộ phận mới, chi phí tháo dỡ các bộ phận cũ ) sau khi khấu trừ phần thu nhập có được từ việc bán thanh lý các bộ phận cũ bị tháo dỡ (nếu có);

Cách 2: Xác định tỷ lệ hao mòn vật lý căn cứ vào việc phân tích giá trị sử dụng của tài sản tại thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị hao mòn vật lý. Cụ thể:

Tỷ lệ hao mòn vật lý = (Mức độ đã sử dụng/ Mức độ sử dụng thiết kế) x 100%

Xác định chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo, sau đó nhân (x) tỷ lệ hao mòn vật lý đã xác định được để xác định giá trị hao mòn vật lý tương ứng với phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo;

Cách 3: Xác định tỷ lệ hao mòn vật lý thông qua tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời vật lý của tài sản thẩm định giá.

Công thức:

Tỷ lệ hao mòn vật lý = (Tuổi đời hiệu quả/Tuổi đời vật lý) x 100%

Xác định chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo, sau đó nhân (x) tỷ lệ hao mòn vật lý đã xác định được để xác định giá trị hao mòn vật lý tương ứng với phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo;

Cách 4: Xác định tỷ lệ hao mòn vật lý căn cứ vào đánh giá mức độ hao mòn các kết cấu chính của tài sản.

Trên cơ sở các thông tin, khảo sát tài sản thẩm định giá, sử dụng ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm làm việc lâu năm liên quan đến tài sản thẩm định giá để đánh giá tỷ trọng của từng kết cấu chính trong tổng giá trị tài sản, mức độ hư hỏng, chất lượng còn lại của từng kết cấu chính; từ đó, xác định tỷ lệ % giá trị hao mòn vật lý của tài sản thẩm định giá theo công thức sau:

Trong đó:

H: Tỷ lệ hao mòn vật lý của tài sản thẩm định giá tính theo tỷ lệ %;

Hi: Hao mòn vật lý của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;

Ti: Tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị tài sản thẩm định giá;

n: Tổng số kết cấu chính của tài sản thẩm định giá;

i: kết cấu chính thứ i.

Xác định chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo, sau đó nhân (x) tỷ lệ hao mòn vật lý đã xác định được để xác định giá trị hao mòn vật lý tương ứng với phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo.

Giá trị hao mòn vật lý được xác định trước hay sau khi xác định hao mòn ngoại biên?

Căn cứ theo Điều 12 Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định như sau:

Giá trị hao mòn xác định theo kỹ thuật tổng cộng

...

3. Xác định giá trị hao mòn ngoại biên

Hao mòn ngoại biên gồm hao mòn kinh tế và giảm giá do vị trí. Loại hao mòn này thường không thể khắc phục được.

Xác định giá trị hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường, vốn hóa trực tiếp phần thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên, hoặc áp dụng phương pháp chiết trừ phần giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức năng ra khỏi tổng giá trị hao mòn của tài sản.

Giá trị hao mòn ngoại biên thường được xác định sau khi xác định giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức năng do hao mòn ngoại biên được tạo ra bởi các yếu tố bên ngoài, không phụ thuộc vào tài sản thẩm định giá.

...

Như vậy, thực hiện xác định giá trị hao mòn vật lý trước khi xác định giá trị hao mòn ngoại biên.

Lưu ý: Hao mòn ngoại biên là tổn thất của tài sản do các nhân tố bên ngoài về kinh tế, vị trí. Hao mòn ngoại biên do yếu tố vị trí chỉ có đối với bất động sản và/hoặc các tài sản vô hình liên quan đến bất động sản và xảy ra khi có sự thay đổi của các yếu tố hạ tầng, cảnh quan, môi trường tự nhiên xung quanh tài sản dẫn đến giảm giá trị của tài sản.