Có phải từ ngày 01/07/2024 Không được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà?

Nội dung chính

• Có phải từ ngày 01/07/2024 Không được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà?
• Tổ chức tín dụng được kinh doanh bất động sản trong các trường hợp nào?
• Nguyên tắc cho vay, vay vốn của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng gồm những gì?

Có phải từ ngày 01/07/2024 Không được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà?

Căn cứ quy định khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN quy định như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Thông tư này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

.....

10. Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.

11. Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm:

a) Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau:

i) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay;

ii) Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà;

iii) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở;

iv) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

b) Khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện tại các điểm a(i), a(iii), a(iv) khoản này.

....

Như vậy, theo quy định thì các khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà trong đó có nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà.

Theo đó nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà là nhà ở có sẵn.

Tuy nhiên theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN có quy định khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.

Theo đó, trường hợp cá nhân, tổ chức muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để mua chính căn nhà đó thì có thể áp dụng quy định về khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản.

Quy định trên nhầm mục đích xác định hệ số rủi ro tín dụng đối với mỗi loại đối tượng thế chấp. Tùy thuộc vào các đối tượng thế chấp khác nhau sẽ có hệ số rủi ro khác nhau.

Do đó cá nhân tổ chức vẫn có thể được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để mua chính căn nhà đó theo hình thức là khoản vay bảo đảm bằng bất động sản .

Lưu ý: Thông tư 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/07/2024.

Có phải từ ngày 01/07/2024 Không được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà? (Hình từ Internet)

Tổ chức tín dụng được kinh doanh bất động sản trong các trường hợp nào?

Căn cứ quy định Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 quy định về kinh doanh bất động sản như sau:

Kinh doanh bất động sản

Tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp sau đây:

1. Mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng;

2. Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết, thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng;

3. Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay. Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 của Luật này.

Theo đó, tổ chức tín dụng được kinh doanh bất động sản trong các trường hợp sau đây:

- Mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng;

- Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết, thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng;

- Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay.

Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 Luật Các tổ chức tín dụng 2010.

Nguyên tắc cho vay, vay vốn của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng gồm những gì?

Căn cứ quy định Điều 4 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về nguyên tắc cho vay, vay vốn như sau:

Nguyên tắc cho vay, vay vốn

1. Hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng được thực hiện theo thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng, phù hợp với quy định tại Thông tư này và các quy định của pháp luật có liên quan bao gồm cả pháp luật về bảo vệ môi trường.

2. Khách hàng vay vốn tổ chức tín dụng phải đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích, hoàn trả nợ gốc và lãi tiền vay đúng thời hạn đã thỏa thuận với tổ chức tín dụng.

Như vậy, nguyên tắc cho vay, vay vốn của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng gồm có:

- Hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng được thực hiện theo thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng, phù hợp với quy định tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN và các quy định của pháp luật có liên quan bao gồm cả pháp luật về bảo vệ môi trường.

- Khách hàng vay vốn tổ chức tín dụng phải đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích, hoàn trả nợ gốc và lãi tiền vay đúng thời hạn đã thỏa thuận với tổ chức tín dụng.

Trân trọng!